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商业街功能定位的理念选择
 

一、市场导向理念

  1、商业街规划与建设中的操作误区

  (1)引资为上:一个或几个大的投资商的抉择决定了一条商业街的功能;

  (2)租售为先:开发商将便于租售、尽快收回投资列为首要任务,重形式上的包装与炒作,轻经营上的谋划与设计;

  (3)转租获利:首批购租物业者投资行为比例过大,在其转租获利后,实际经营者规模小且功能多元分散,商业街的功能特色无法得以确立。

  2、市场导向首先是消费导向

  (1)商业服务业的功能定位首先取决于消费力的支撑;

  (2)商业服务业的功能定位同时取决于其辐射能力。

  3、市场导向其次是经营导向

  (1)商业服务业经营者居于市场中心,最了解市场情况;

  (2)只有商业服务业经营者获得经营利润,商业街才可能可持续发展。

  4、市场导向的实现需要规划者和开发建设者进行功能控制,必须树立"经营商业街"的意识。

  二、错位经营理念

  正如人们都十分清楚的一条商业发展规律:一家商业企业,为避免与其强劲的竞争对手两败俱伤,在经营过程中时常采取错位经营之术。一条商业街与其它商业街的错位,主要表现为以下几个方面:

  1、整体经营理念的区别。经营理念是CIS系统的核心,在同一条街上,不同的企业,可以有不同的经营理念,但为了构造统一的街区形象识别,则需要在整体上有一个统一的与其它商业街不同的理念。这一经营理念城逐步融入到每个企业、每个经营管理人员的日常业务活动和行为中,需表现在商业街的视觉载体上。

  2、目标市场的定位不同。企业选取不同的目标市场定位,会使企业采有不同的产品策略、价格策略和营销策略,并采取不同的经营方式和服务方式为自己特定的目标顾客服务。商业街同样有总体的目标市场定位,不同的目标市场定位会决定其商圈范围的大小、客流量及客流构成、功能构成与结构、业种业态的选择、投资和经营主体的确定等等。

  3、功能构成不同。以功能构成划分,商业街可分为主题型、综合型和混合型等不同类型。主题型商业街功能相对单一,主题突出,功能特色鲜明,易于与其它商业街形成错位(例如重庆八一路好吃街);综合型商业街强调"复合配套",要求购物、餐饮、休闲、娱乐等功能齐全,难以从功能与其它同类型商业街形成错位;混合型商业街强调突出其"有限主题",并建设完善为之服务的配套设施,局部的强势既是其市场形象形成的前提,又是其核心竞争力的基础。

  4、商业建筑及装修的形式与风格不同。例如位于北京世纪金源大酒店负一层的商业街,以其地道的欧式建筑而独树一帜,风格鲜明。

  5、交通组织的不同。科学合理的交通组织不但使商家的经营因此获益,直接影响顾客在实现消费时的切身感受,同时又是商业街空间结构的功能分区的标识。例如,苏州周庄镇商业街利用其水乡的特点,通过游船实现人流交通。

  6、商业环境与商业氛围不同。商业街商业环境的营造,由多种因素构成:建筑物、卫生、街景、夜景、绿化、灯光照明、广告及悬挂物、雕塑、城市小品等,均是商业街环境的组成部分,这些构成要素形成商业街的环境特色;同时,商业街的环境必须体现其整体统一性,这样才能从总体上有别于其它商业街。

  三、生态平衡理念

  任何一条商业街,在规划及建设发展中,将"生态商业"的理念植入其中,均可对其特色的形成产生重要影响。

  生态商业有三层基本含义:

  1、环境保护及商业街的绿化美化。从总体上看,商业街的建设不但要达到有关环保法规规定的基本要求,而且要采取特殊措施,通过独特的绿化美化手段和对光、气、水、声音等的特殊处理,形成商业街的环境特色。

  2、绿色经营与绿色消费。从经营的产品上看,绿色经营要求其产品应当低污染、无公害;从经营过程看,绿色经营要求在不对公共环境造成破坏的前提下,重视再生资源的回收与利用。而绿色消费不单指消费者尽量购买绿色产品,不应包括商业街应引导顾客在消费过程中应有较强的环保意识。

  3、商业街内部要保持其"生态平衡"。商业街内部也存在相生相克、配套协调、自然平衡的规律性,这表现在商业服务业的总体量是否与整体的市场容量相适应、商业街的整体规划是否适应商业经营发展的规律性等方面,同时,不同行业间、不同业种业态间、不同顾客群体间、不同的商业服务业经营企业间都存在着相互支持、依托和配套的规律性,在进行商业规划时,若将众多相克的商家聚在一起,或将一种非主力业态或商业能量较低的企业置于商业街的"黄金漩涡点上",其后果可想而知,例如将书店与迪吧放在一起,将电影院放在商业街入口处等。

  因此,进行商业街的整体规划,研究商业发展之规律,形成平衡的局域市场的"生态"环境,并将本商业街置于更大范围的市场去考量,看其与其它商业街是否能够形成相生相辅的格局,将成为商业街长期发展的重要影响因素。


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